文/图 羊城派记者 詹青

明明看好了房，谈妥了价，签订了合同，你还来说我你不卖了？！我摔！

“反价”，名列二手交易的纠纷榜首，更是二手房买卖中最让人憎恨的事情。

除了气得内伤之外，假如还能够给不诚信业主反击，能顺利完成过户最好，不能的话，能得到应有赔偿，好好出一口恶气也好啊。

处理过不少不动产交易纠纷的广州金桥百信律师事务所律师谢秋告诉记者，能得到怎样的赔偿，可能完全决定于你“合同怎么签”。

好了，现在就来教你，一个具有技术含量的“反击反价能力最强”的合同该怎么签。

垫付的钱一定要写“定金” 

一般，二手房交易都要涉及垫资赎契。

所谓“垫资赎契”，顾名思义，是先帮业主把房子从银行中赎出来，再进行交易。

这里需要特别注意是是，不管是赎契也好首付款也好，在过户前就给出去的钱，20%以内的，都尽量要求写为“定金”。

这是为什么？因为只有定金才适用双倍罚则。假如业主反价，必须赔付双倍的定金给你。

假如你还觉得不妥当，还可以增加一个约定：造成根本违约的，除了双倍返还定金外，还应支付房价总额的20%作为违约金。

这里的“20%”不是一个死数，只是一个建议，可以双方商讨决定。

因为所谓违约责任，一般情况下都是对等的。如果你要求对方在签订合同后不卖给你了，除了定金就还要再承担一笔数目可观的违约金，那么对方也完全有权利要求，你在签订合同后不买了，除了被没收定金外，也要承担同样数目的违约金。

合同“期限”要尽量详细

关于合同中所规定的执行期限的问题，常常会被忽略。这也常常为不可挽回的“反价”提供了土壤。

目前大部分的格式合同中，只会约定一个大期限，比如签订合同后90天内完成过户交易。

但买家应该何时申请提前还贷、何时完成赎契、卖家何时递交按揭所需材料这一类小的时间节点，如果完全不约定，就可能存在一个风险，真的等到第90天，你才知道对方还真打算违约了。

在这之前，因为没有节点，你没有什么根据可以催对方，而且催了也没有什么用，因为人家并不存在所谓的“违约”，你也不太好根据他若隐若现的拖拉，来判断这小子是不是真的打算不卖、或者不买了。

所以，这90天内，你就非常被动，而且会很焦灼。

等你等足90天，“反价”对你造成的伤害就更大。回头一看这三个月房价，又让你的预算只能少买一个厕所。

违约方需承当诉讼费用

对于不诚信的违约行为我们不但要谴责，而且要让自己拥有更强的反击能力。大家都是文明人，反击当然不是上门约架，而是要轻轻松松让对方付最大的代价，不是吗？

举个例子，你看好房子、签了合同、给了定金后，乐颠颠等了两个月之后……

业主说：“亲，我不卖了，退回十万定金给你咯亲，我是很讲理的，咱们互不相欠了哈！”

你抓狂了，“你是几个意思？这两个月房价都涨了三十多万了！”

业主说：“亲，我心情不好突然不想卖了哦！”

你发狠了，“好！那定金要双倍返还，而且明明还写了除定金罚则外还有房价总额10%的违约金要给我，二十万加二十万一共四十万赶紧的。”

业主呵呵之后不再接你电话。

你气得肺痛之后，准备打官司。

但是问题来了，你合同中有没有写这一条：一方违约但拒不承担违约责任的，守约方因此产生的催告费、律师费及诉讼保全费用，应由违约方一并承担。

而这一条，很多格式合同中并没有的。

这个条款是什么意思呢，意思很简单——

如果没有上面说的那条，你给对方寄快递要求履约，聘请律师进行咨询、代理诉讼或仲裁，都是要你自己掏腰包的。

只有法院或者仲裁委预收的诉讼费或者仲裁费，可以在对方败诉后由对方承担。

但有了这句，明明白白写了需要由违约方承担的费用，法官都会要求由违约方来根据实际发生的费用承担。

谢律师告诉记者，要知道，好的律师，收费不会太便宜。

而且，拿着最后要由对方来买单的钱，去请一个专业的律师来给你一场相对轻松的胜诉，不比你自己抱着《合同法》通宵翻查，然后东奔西走，去法院去仲裁委又立案又开庭的，来得更爽么？

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